根据媒体报道，顺丰房地产投资信托基金计划于5月17日上市，将成为香港第11只目前可交易的REIT（2只停牌的REIT除外）。REIT对持有物业进行专业管理，以管理物业获取稳定收入为经营目的，所得收益除管理费用外基本全部以派息形式返还投资者，是进行物业投资的合理选择。本文将对REIT的投资逻辑进行简要分析。

一、REIT是主要以运营物业产生持续性收益而建立的投资计划/公司

关于REIT的定义众说纷纭，各地监管机构亦根据自身要求进行定义，唯各地对于REIT监管的基础原则基本相通。在此采选香港证监会的定义及要求作为参考：

房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成档加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。（引自《房地产投资信托基金守则》, 2020年12月）

由此可认为REIT即为专业进行物业运营及获取收益的投资计划，为确保REIT运行符合其产生运营收益的要求，香港证监会进一步在运营、审计、估值及并购等方面进行了详尽规定，这里提选3条与REIT投资相关的主要规定：

1.  净收益应主要以股息形式返还投资者。该计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派作为股息；

2.  主要投资生租物业项目。该计划的资产总值至少75%均必须被投资于产生定期租金收入的物业项目；

3.  资金不应挪用至房产开发。该计划从事或参与物业发展及相关活动的资产，不应超过该计划资产总值的10%（部分情况下可获提升至25%）；

对于REIT应为公司化运营还是基金化管理，不同REIT的选择有所不同，将在下期通过案例进一步展开讨论。

二、进行物业相关投资是对投资地经济发展潜力的高度认可

关于进行物业投资的方式及逻辑众说纷纭，当中较为普遍的说法在于抗通胀。撇开扰乱市场秩序的投机等行为不谈，笔者认为，抗通胀当然是进行物业投资的主要目的之一，但当中更为深层的逻辑在于对投资地经济发展前景的高度认可。伴随经济发展，企业经营活力逐步增强，从而产生对于功能性物业的增量需求，并带动经济发展，直接促进办公、住宅、酒店等物业的需求，并进一步带动零售、仓储、医疗及农业等配套型物业及产业的需求，故而经济发展更为活跃的地区的物业需求相比其他地区将更高。进一步而言，在经济稳步增长的基础上，一般认为就业增长可有效带动办公、住宅及酒店等类型的物业需求，消费增长可盘活零售及工业等类型物业，而人口增长可有效提升住宅、医疗及仓储等类型物业发展。

三、相比住宅，商业物业投资更具持续性

截止2018年，全球房产市场规模约280万亿美元，当中住宅存量占比达近8成。不可否认，部分高端住宅或公寓物业具备投资价值，如纽约中央公园一号公寓等。但以居住为主的物业因是现代人在一座城市生活首先要满足的需求，使其具备相对较低的需求弹性及一定的公益性，且存量巨大并在诸多国家及地区受到严格的政策调控，笔者认为其具备成为投资标的的可能性，唯当中不确定性较多，故不建议以此作为投资方向。

而商业物业则仅占全球物业规模约12%，市场规模约33.3万亿美元，却承担了服务全球70余亿人口的工业及商业的需求，某种程度上更具稀缺性及可投资性，如位于CBD的写字楼、一线城市的购物中心、具备辐射周边地区能力的区域物流综合体等物业均极具投资价值。由于此类物业普遍规模较大，价格高昂，一般经营企业会采取租赁形式获得场地使用权，而物业所有方将获得稳定且可持续的租金收入，并进行必要的物业翻新及管理，提升物业可使用度，保持存量高质量租客，并持续吸引质量更高的新租客，形成有效正反馈机制，持续提升物业价值及获取稳定租金回报。

四、相比直接持有物业，REIT具有轻资产、收益稳定、管理专业等优势

目前而言，进入进行物业投资可主要通过以下几种方式：

1.  直接购买并持有物业；

2.  购买物业开发公司的股票或持有此类公司股票的基金等投资计划进行间接物业投资；

3.  通过REIT等物业相关投资计划进行投资；

4.  投资ABS等以物业相关资产为底层的产品，或通过CDS等衍生品进行物业资产投资。

当中前三种投资方式普适性较强，而最后一种更为适合专业投资者或机构投资者。目前内地投资者较为熟悉的进行物业投资的方式普遍在直接购买，此种方法可获得最为直接的物业投资收益且基本不需假手他人(或通过中介机构打理)。笔者认为，此种购入物业方式虽投资者可获得对于物业的绝对控制及支配权，但在合法范围内，其资金效率相对较低，且物业本身及其所属配套设施可能产生损坏，影响物业价值。相比而言，通过REIT投资具备以下优点：

1.  资金规模要求较低。一般公募REIT在交易所进行交易，投资者可以购买股票的方式买入REIT，并可根据自身资金规模进行合理灵活分配，亦可无需举债即可持有物业相关资产；

2.  投资标的质量高。进行商业物业投资时，REIT可获取普通投资者难以直接购买的高质量商业物业，如越秀房产信托基金持有的广州国金中心、汇贤产业信托持有的北京东方新天地、冠君产业信托持有的香港中环花园道3号写字楼等；

3.  专业团队管理物业。REIT一般由专业团队进行管理，范围包括但不限于对REIT内存量物业的日常维护及商业价值拓展，并进一步发掘收购其他当地或其他地区物业的发展机会，拓展管理物业规模，增加收益；

4.  投资分红比例高。REIT一般会将所有或绝大多数(超过9成)排除运营成本以外的收益以股息形式返还至投资者，不失为希望获取股息收益的投资者的长期持仓选择。

五、REIT结构设计使其存在部分缺点

除了好处外，REIT投资亦具备一定风险，其一般具备的风险事项主要如下：

1.  代理问题仍然存在。与进行股票投资一样，大部分的REIT管理人仅持有少量或不持有REIT份额，这可能使投资者的意愿并不能完全在REIT的运营中体现。且大部分REIT持有者不具备公司控制权，无法对物业的管理进行直接介入，使得投资者投资自主权较为受限;

2.  REIT物业管理费用可观。REIT引入专业管理团队，确保物业具备较好的维护情况及持续提升物业的商业价值，与之对应的则为较高的管理费用。以领展房产基金为例，其2020年上半年财报显示其员工工资及薪金占其经营成本约27%。虽无法完全直接对比，单纯物业管理类公司，如宝龙商业，其员工工资占比约为23%。

3.  派息比率高意味着定期配发新股。由于REIT一般会将可支配收入的绝大部分配予投资者，如其运营需额外资金，或其需进行大规模物业收购时，则一般需进行配股，而在市场低迷的情况下，配股则会对现有股东权益产生稀释。

本期内容从物业投资逻辑，REIT的投资属性及风险等方面进行了分析，综合而言，相比直接持有物业，REIT具备投资灵活、管理专业、物业标的稀缺、派息比例高等优点，同时亦需关注其管理及配股等投资风险，其可作为物业管理者进行物业盘活及投资者进行物业投资的灵活选择。下一期，将对部分地区REIT发展情况及部分已发行产品进行简介，欢迎持续关注。

数据来源：第一太平戴维斯、金融研究、越秀房产信托基金、汇贤产业信托、冠君产业信托、领展房地产投资信托基金、宝龙商业，部分数据通过公布的财务报表推算而来，并非企业财报的直接反馈数据，欢迎共同讨论。

声明：本文及后续相关文章为首次覆盖REIT及相关物业投资标的，后续会根据市场情况变化，财报发布等情况进行追踪。本文内容仅供参考，并不构成出售或邀请认购任何产品或服务的邀约。投资有风险，在您进行投资前，建议征询专业人士的建议并通过正规合法渠道进行投资，以免蒙受不必要的损失。